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自宅を売却するまでにかかる期間は？　媒介契約と買取保証制度、査定のポイントについても解説

京都の不動産モコハウスです。

「そろそろ自宅を売却しようかな……」

そう思った時、売却価格は当然ですが、それ以外に気になるのは「一体どれくらいの期間が必要なんだろう？」といった疑問ではないでしょうか？

実は、売却にかかる期間は、物件の種類や状態、売却するタイミング、そして不動産会社の販売力、さらには媒介契約の種類によっても大きく変わってくるんです。

一般的には、3ヶ月〜6ヶ月程度 が目安と言われています。

しかし、これはあくまでも平均的な数字。築年数が浅く、駅近で人気のエリアにある物件であれば、1ヶ月以内で売れるケースも珍しくありません。

反対に、築年数が古かったり、駅から遠かったり、リフォームが必要な物件などは、1年以上かかる場合もあるんです。

売却期間を左右する要因と査定のポイント

売却期間に影響を与える要因は、大きく分けて以下の7つがあります。基本的には人気や需要が高い物件ほど早く売れますし、査定額も高くなる傾向にあります。

物件の種類と状態
- マンション：
  - 階数：高層階は日当たりや眺望が良く、騒音も低減されることから人気があります。また、タワーマンションを中心に、高層階はステータスと考える人からも人気があります。実際、同じ間取りの部屋でも、階が1つ上がるだけで0.5～2.5%も価格が上昇するというデータもあります。
  - 方角：南向きは日当たりが良く、人気があります。南向きを基準とした場合、西向きで-5～9%、東向きだと-3～7%、北向きについては-10%も査定額が下がるとのデータがあります。
  - 共用施設：プールやジムなど、共用施設が充実しているマンションは付加価値が大きいです。またメンテナンスの状況や、セキュリティー面の設備も査定額を左右します。
- 一戸建て：
  - 築年数：当然ですが、新しい物件ほど有利です。国によって定められた木造戸建て住宅の耐用年数は22年となっています。そのため、築20年を超えると建物としての資産価値はほとんどなくなるため、土地のみの価格で取引されてしまうことが通例です。もちろん、リフォームなどで資産価値を高めることは可能ですが、相応の費用がかかります。
  - 間取り：ファミリー層に人気の3LDKや4LDKは需要が高い傾向があります。また、使いやすい間取りであれば、狭くても査定が上がる場合もあります。部屋数や生活動線、プライバシーを守りやすいか、収納が充実しているかなどにより査定額は変化します。
  - 日当たり：南向きで日当たりの良い物件は人気です。マンションの査定と同じく、南東西北の順で需要が下がりますが、戸建てのほうが日当たりによる査定のマイナス額は大きいようです。
  - 庭やガレージ：庭付きの物件は、子育て世代に人気です。また買い手が自家用車を持っている、持ちたいと考えている場合はガレージ付きはアピールポイントになります。樹木の手入れが行き届いている、ガレージにシャッターが付いているなどはプラスになる可能性があります。
周辺環境
- 駅からの距離：駅に近いほど利便性が高く、需要も高まります。鉄道がない場所でも、バス停などの公共交通機関が利用しやすいとよいでしょう。また、物件までの経路が平坦かどうかや、夜間でも歩きやすいかどうかなどもポイントになります。
- 周辺施設：スーパーやコンビニ、病院、学校などが近くにあると査定にプラスに働きます。逆に保育園や幼稚園、小学校などが隣接していたり、ガソリンスタンドや工場、匂いや煙の出る飲食店などがあるとマイナス査定となる場合も。
- 治安：治安の良いエリアはファミリー層に人気です。逆に治安が悪いエリアや、ゴミ屋敷や廃屋などが近くにあると敬遠されることも。
- ハザードマップ：洪水や土砂災害警戒エリア内や隣接している場所は避けられる傾向があります。逆を言えばこれらのエリア外であれば、人気が高いとも言えます。
売却時期
- 春の引っ越しシーズン（2月～3月）：多くの人にとって新生活が始まるのが4月から。できればその前に引っ越しは済ませておきたいと考える人が多いことから、物件探しや購入申し込みが集中するのがこの時期になります。2月頭には物件情報を発信できるようにと考えると、前年の12月くらいから売却に向けて動き出したほうがよいでしょう。秋や年末年始にも引っ越しを考える方もおられますが、やはり春の引っ越しシーズンに比べると微々たるものです。
- 不動産業界の閑散期（1月、8月）：年末年始や夏休み・盆休みと重なり、売却活動が難しくなる時期です。この時期は住宅需要も落ち込み、不動産業界の閑散期と言われています。できれば、この時期の売却は避けるべきでしょう。
販売価格
- 相場よりも高すぎる価格設定は、買い手が見つかりにくくなるため、売却期間が長引く可能性があります。
- 逆に、相場よりも安すぎる価格設定は、売却損をしてしまう可能性があります。
- 適正な価格設定が重要です。
不動産会社の販売力
- 広告展開：インターネット広告やチラシ配布など、積極的に広告活動を行う不動産会社を選びましょう。
- 営業力：経験豊富な営業担当者が、積極的に買い手を探してくれる不動産会社を選びましょう。
- 地域密着度：地域に密着した不動産会社は、その地域の情報を熟知しており、効果的な販売活動を行ってくれます。
媒介契約の種類
- 専属専任媒介契約：一社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。不動産会社は積極的に販売活動を行う義務があり、売主は自分で買い手を見つけることができません。一般的に、売却活動が最も活発に行われるため、早期売却の可能性が高まります。
- 専任媒介契約：専属専任媒介契約と似ていますが、売主が自分で買い手を見つけた場合は、不動産会社を通さずに売買することができます。
- 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができます。また、売主が自分で買い手を見つけることも可能です。ただし、不動産会社は販売活動に力を入れても、別の不動産会社が先に買い手を見つけてしまうと利益が出ないことから、真剣に販売活動を行わない場合も多く、売却期間が長引く可能性があります。
買取保証制度の利用
- 買取保証制度とは、一定期間内に買い手が見つからなかった場合、不動産会社が事前に提示した価格で物件を買い取ってくれる制度です。
- 売却期間が保証されるため、安心して売却活動を進めることができます。
- 特に、転勤や買い替えなどで、期限までに確実に売却したい方におすすめです。
- ただし、買取保証での価格は相場の6～7割程度になってしまいます。