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土地活用を成功させるためには、事前の綿密な計画と準備が欠かせません。

特に以下の3点は、土地活用を検討する上で非常に重要なポイントとなります。

土地活用を成功させるためのポイント

1. 土地の特性を活かす

   • 形状: 正方形や長方形など、土地の形状によって適した活用方法が変わってきます。変形地などは、駐車場や駐輪場など、自由度の高い活用方法が適しているかもしれません。
   • 広さ: 土地の広さに応じて、アパート経営、戸建て賃貸、駐車場経営など、様々な選択肢があります。
   • 周辺環境: 住宅地、商業地、工業地など、周辺環境によって需要のある活用方法が異なります。駅からの距離や道路状況、周辺施設なども考慮しましょう。
   • 地盤: 軟弱地盤など、地盤の状態によっては、建築費用が高額になる可能性があります。事前に地盤調査を行うなどして、土地の状態を把握しておくことが重要です。
   • 法規制: 用途地域や建ぺい率、容積率などの法規制を確認し、実現可能な活用方法を検討しましょう。

2. 地域ニーズを把握する

   • 伏見区の人口動態: 人口、年齢構成、世帯構成、所得水準などを把握することで、どのようなニーズがあるのかを分析できます。例えば、単身世帯が多い地域であれば、ワンルームマンションやシェアハウスの需要が高いと考えられます。
   • 周辺地域の開発状況: 再開発や区画整理など、周辺地域の開発状況は、将来的な土地の価値や需要に影響を与える可能性があります。
   • 競合状況: 周辺に同様の施設が多い場合は、差別化を図る必要があります。

3. 専門家の意見を聞く

   • 不動産会社: 土地活用のプロとして、市場調査や物件企画、テナント誘致など、様々なサポートを提供してくれます。
   • 税理士: 土地活用に伴う税金や相続に関するアドバイスを受けることができます。
   • 建築士: 建物の設計や施工に関する専門的な知識を提供してくれます。
   • 弁護士: 契約に関するトラブルや法律問題に対応してくれます。

4. その他

   • 資金計画: 初期費用やランニングコスト、収益見込みなどを慎重に検討し、資金計画を立てましょう。
   • リスク管理: 空室リスクや災害リスクなど、土地活用に伴うリスクを把握し、対策を講じておくことが重要です。
   • 長期的な視点: 短期的な利益だけでなく、長期的な視点で土地活用を検討しましょう。

伏見区における土地活用の選択肢

伏見区で土地活用をお考えの皆様、どんな活用法があるかご存知ですか？　伏見区は、歴史的な街並みと豊かな自然が調和した、住みやすいエリアです。土地の特性や立地条件を活かした土地活用をすることで、安定した収益を得ることができます。

伏見区における土地活用の選択肢と、それぞれの特徴について解説していきます。

1. 駐車場経営

土地を駐車場として貸し出し、駐車料金を得る方法です。後述する駐車場の種類や経営方法により、初期費用や収益は異なりますが、他の土地活用方法に比べて初期費用が低く、短期間で収益を上げることができます。

伏見区は、観光地や商業施設が多く、駐車場需要が高い地域です。 特に、駅周辺や観光スポット周辺、伏見稲荷大社付近では、高収益が見込めます。また、比較的短期間で開始でき、別の目的に土地を利用したくなった場合は、すぐに転用できるのも魅力です（ただし、後述するサブリースの場合は、契約満了前に解約すると違約金が発生する場合があります）。

駐車場の種類

駐車場の種類は、月極駐車場とコインパーキングに大別できます。

月極駐車場

利用者と1ヶ月単位で賃貸契約を結ぶ駐車場のことです。契約者がいる限りは安定した収益が得られ、入れ替わりが少ないことから管理の手間も比較的少ないと言えます。看板や精算機などの設置も必要がなく、場合によっては舗装すら必要ありませんので、初期費用の面では有利と言えます。ただし、利用者が見つからない場合は、収益も得られません。特に立地条件や整備状況がよくないと、空車リスクが高まります。

コインパーキング

特別な契約などは交わさず、時間単位で貸し出す駐車場のことです。料金案内の看板や、精算機の設置など、月極駐車場に比べて初期費用が高くなります。特に不正利用防止のロック板などを設置する場合には、埋設や配線などで費用が発生します。月極と同じく空車リスクはありますが、繁華街や人気商業施設の近くなどで、高めの料金でも回転率がよい場合は、月極よりも高い収益性が見込めます。

駐車場の経営方法

駐車場経営の方法は、自主管理方式、管理委託方式、サブリースなどに大別できます。また、最近ではakippaという駐車場シェアリングサービスの利用も選択肢となります。

自主管理方式

文字通り駐車場の運営管理を、自分自身で行う方式となります。整地、看板や精算機の設置といった初期費用はもちろん、運営開始後の事務手続きや清掃などもすべて自身が行う必要があります。

負担が大きい代わりに、得られる収益はすべて自分のものとなりますが、空車リスクなどで収益が得られない場合も自身の責任となります。駐車場用地の立地に自信があり、運営管理の手間を惜しまない人に向いています。

管理委託方式

一定の管理委託料を支払うことで、管理業務を外注に出す方法です。駐車場運営の専門業者や、不動産店などに委託することで、契約者の募集や手続き業務のほか、巡回や清掃なども請け負ってもらえます。

様々な手間が軽減される反面、空車の期間が長引くと、収益よりも管理委託料の方が高くなるので、収支がマイナスになる場合もあります。こちらも駐車場用地の立地がよいが、管理運営に手間は割けない人に向いています。

サブリース方式（一括借上げ方式）

土地そのものを駐車場運営会社に貸し出す方式で、基本的にはコインパーキングの場合に行われます。最大のメリットは看板や精算機、ロック板などの初期費用も運営会社持ちであり、契約満了時には撤去にかかる費用も会社負担です。

また、収益は毎月一定の借地料として支払われるので、空車リスクが存在しません。その代わり、運営会社がその駐車場でどれだけ儲けたとしても、支払われる借地料は一定となります。リスクなく、常に安定した収益を得たい場合に向いています。

akippa などのシェアリングサービス利用

akippaとは駐車場を借りたい人と、駐車場を貸したい人を結びつけるオンライン・マッチングサービスです。駐車場に利用できる土地を登録して審査に通れば、サイト（またはアプリ）に駐車場が掲載されます。利用者から予約が入れば、駐車場として土地を提供します。時間貸しだけでなく、日貸しや平日のみ、土日のみなど柔軟に設定できるのが魅力です。例えば会社の駐車場を、休日のみ開放するといった使い方も可能です。予約しておけば確実に駐車できるので、人気観光地の近くなどでは人気のサービスとなっています。

2. 賃貸住宅経営

アパートやマンションを建設し、家賃収入を得る方法です。長期的に安定した収益が見込め、節税効果も期待できますが、初期投資額が大きく、空室リスクも存在します。一棟まるごと建築・購入する場合と、一部屋ずつ区分で購入する場合がありますが、今回は土地活用がテーマなので、一棟まるごと建築する前提でお話します。

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駐車場の項でも触れましたが、アパート・マンション経営にも自主管理や委託管理、一括借上などの選択肢があります。それぞれのメリット、デメリットを把握して、適切な管理を行うことで収益性や資産価値の維持を行うことができます。

自主管理

オーナー自らが管理を行う方法です。駐車場に比べてその内容は多岐にわたります。家賃管理、リーシング活動（入居者を獲得するための活動）、契約および契約更新業務、定期清掃、物件のトラブルや不具合の修繕対応、消防点検、植栽管理、退去立会いなどなど、枚挙に暇がありません。

管理業務を本業として自身で行うことで、経費を除いた収益をすべて自身のものとできますが、未経験者が簡単に踏み込める内容ではないため、一般的には委託管理とする場合が多いようです。

委託管理

先述の管理業務を外部の管理会社等に委託する方式です。すべての業務を委託する場合と、一部のみを委託することもできます。管理にかかる手間と時間を大幅に削減できますが、委託料として家賃の5%前後の費用が発生します。

一括借上げ

その他の選択肢として、一棟まるごと管理会社に貸し出して、その賃貸料を受け取る形です。アパート・マンション管理のすべての業務は管理会社が行い、また空室があった場合でも、建物ごと貸しているので収益が減ることはありません。その代わり、管理会社から支払われる賃料は、満室時家賃の70~85%と言われています。例えば賃料10万円の部屋が10部屋ある物件で、満室なら家賃収入は100万円ですが、一括借上の場合は70万から85万円になる計算です。空室リスクがない反面、収益性では低くなります。

伏見区でのアパート・マンション経営

伏見区には龍谷大学や京都教育大学、種智院大学などの大学があり、また市中心部に比べると地価も安いことから、賃貸物件としては人気のエリアとなります。アパート・マンション投資は初期費用は大きくなりますが、家賃収入と相殺することで、長く安定した収益が得られるメリットがあります。

3. 商業施設経営

土地に店舗や事務所などを建設し、テナントに貸し出す方法です。アパート・マンション経営に比べて、賃料は高めの設定ですが、入れ替わりや空室リスクが高いというデメリットもあります。

伏見区は、酒蔵や歴史的建造物など、観光資源が豊富です。観光客向けの飲食店や土産物店など、地域特性を活かした商業施設の経営ができれば、大きな収益が得られる可能性があります。

4. 借地

土地そのものを第三者に貸し、地代を得る方法です。借地には普通借地権と定期借地権に大別されます。

普通借地権

普通借地権とは、他人があなたの土地に建物を所有する目的で、土地を借りる権利のことです。

使っていない土地を有効活用し、借地人から地代を定期的に受け取ることができ、安定した収入源となります。借地権を設定することで、固定資産税が軽減される場合があります。

ただし、契約で定めた期間が満了しても、借地権は自動的に更新されます。また、正当な理由がない限り、更新を拒否することもできません。借地借家法が適用されている場合、借主側の権利が圧倒的に強いので、安定した収益が見込める反面、その土地が自分のものであっても、自由にはできません。

多数の土地を所有しており、相続人の世代も含め、長期に渡って安定した収益を得たい場合に向いています。

定期借地権

定期借地権とは、あらかじめ定められた期間が満了したら、借地人が土地を更地にして返還しなければならない借地権のことです。地主の立場から見ると、従来の普通借地権に比べて、土地の利用に関して多くのメリットがあります。

契約で定めた期間が満了すると、借地権は消滅し、普通借地権のように更新されることはありませんが。ただし、必要に応じて再契約することは可能です。契約期間は自由に設定できますが、事業用定期借地権の場合は10年以上、50年未満と定められています。

普通借地権の場合は、法律上は借り手の保護が重視されていますが、定期借地権であれば地主は期間満了後に土地を確実に返還してもらえるため、土地活用の自由度が高いメリットがあります。デメリットとしては保証金が通常の借地契約よりも安く、相続時の土地の評価額は通常の借地より高くなる傾向があります。

今現在は利用していないが、将来的には借地以外の活用法を検討している場合に向いています。

建設協力金（略称：建協金）とは

建設協力金とは、 土地オーナーが建物を建てる資金をテナントから借り、その返済を賃料から差し引くという仕組み です。

例えば、コンビニエンスストアを経営したいA社が、Bさんの所有する土地に店舗を建設する場合を考えてみましょう。

まとめ｜土地活用で伏見区の魅力を最大限に活かそう！

今回は、伏見区における土地活用の選択肢をご紹介しました。

駐車場経営、賃貸住宅経営、商業施設経営、借地など、様々な選択肢がある中で、どれが最適かは、土地の特性や地域ニーズ、そしてオーナー様の目標によって異なります。

伏見区は、歴史と文化が息づく街でありながら、交通アクセスにも優れ、生活利便性も高いエリアです。

土地活用を通して、この街の魅力をさらに引き出し、地域社会に貢献できるような、そんな未来を創造していきましょう。

モコハウスは、お客様一人ひとりのニーズに寄り添い、最適な土地活用をサポートいたします。

土地活用に関するご相談は、ぜひモコハウスまでお気軽にお問い合わせください。

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