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住宅ローンを組む際に、必ず目にするのが「金利」です。

金利の種類や仕組みを理解することは、住宅ローン選びにおいて非常に大切です。

今回は、住宅ローンの金利にまつわる様々な用語について、分かりやすく解説してまいります。

住宅ローン金利の種類

基準金利とは？

基準金利とは、金融機関が住宅ローンの金利を決める際の基準となる金利のことです。金融機関によっては「店頭金利」や「店頭表示金利」と呼ばれることもあります。

「基準金利」は、住宅ローンの「定価」のようなものと考えてよいでしょう。一般の商品が定価では販売されないように、優遇金利の適用や諸費用などにより、実際に適用される金利は基準金利とは異なってきます。

基準金利は各金融機関ごとに、住宅ローン商品や金利タイプ（固定型・変動型）別に定められており、毎月の経済状況や日本銀行の金融政策、国債の利回りなどに応じて変動します。

優遇金利とは？

優遇金利とは、金融機関が特定の条件を満たした顧客に対して、金利を割引く制度のことです。「引き下げ金利」と呼ばれることもあります。

優遇金利は商品購入の際の「割引」に該当する部分で、金融機関ごとに引き下げ幅や特定の要件が異なっています。

例えば、給与振込口座をその金融機関に指定したり、インターネットバンキングを利用したりすることで、優遇金利が適用されます。

通期優遇

通期優遇とは、全期間を通して一定の金利引下げが行われる優遇措置です。

金利タイプの変更を行わない限り、引き下げ幅も固定のままなので、安定した返済が可能となります。

金利上昇のリスクを抑えたい場合に向いていますが、引き下げ幅は当初優遇に比べると小さくなる傾向があります。

当初優遇

返済開始時から、一定の期間のみ金利引下げが行われるプランです。通期優遇に比べると、引き下げ幅が大きいので、その分だけ返済の負担を減らすことができます。

ただし、一定期間を過ぎたあとは、金利引下げ幅が減ることから、先を見越した計画が重要となります。

若いうちは負担を抑えたい、あるいは子どもが自立するまでは負担を減らしたいという方に向いています。

適用金利とは？

適用金利とは、実際に住宅ローンを借りる際に適用される金利のことです。金融機関によっては「表面金利」や「借入金利」と呼ばれることもあります。

基準金利から優遇金利を引いた金利が、適用金利となります。商品購入で例えると定価から割引額を引いた、実際の支払い金額に相当します。

住宅ローンの返済額を計算する際には、適用金利を用いる必要があります。

実質金利とは？

実質金利とは、住宅ローンを借りる際にかかる、諸費用も含めたうえで算出した金利のことです。「APR（Annual Percentage Rate）」と呼ばれることもあります。

金融機関のパンフレットやウェブサイトに記載されているのは、優遇金利が最大限に適用された金利である場合がほとんどです。

ところが、実際にローンを組んで支払う段になったら、借入額に対して数パーセントの事務手数料や保証料、団体信用生命保険料などの諸費用が課せられます。

この諸費用の金額は金融機関によって大きく異なります。

適用金利が安いからと選んだ住宅ローンのはずが、諸費用を含めた実質金利では、別の銀行の住宅ローン総返済額よりも高くなるケースも十分に考えられます。

金利の適用方法（金利タイプ）の違いと選び方

住宅ローンの金利の適用方法には、固定金利型と変動金利型があります。

固定金利型は、金利が固定されているため、将来の金利変動リスクがありません。ただし、一般的には変動金利型に比べて、高めに設定されています。

変動金利型は、金利が変動するため、金利が上昇した場合、返済額が増える可能性があります。

どちらの金利タイプを選ぶかは、お客様のライフプランやリスク許容度によって異なるため、慎重に検討する必要があります。

住宅ローンの金利タイプについては、以下の記事で詳しく解説しています。

• 住宅ローンの金利動向について

返済方法の選び方

住宅ローンの返済方法には、元金均等返済と元利均等返済の２種類があります。

元金均等返済は、毎回返済する元金の額が一定で、利息は徐々に減っていく返済方法です。

元利均等返済は、毎回返済する元金と利息の合計額が一定の返済方法です。

元金均等返済は、元利均等返済に比べて、支払う利息の総額が少なくなりますが、初期の返済額が高くなります。

住宅ローンの返済方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

• 住宅ローン返済 元利均等と元金均等の違い どっちがお得？【金利上昇リスクを詳しく解説】

結局、何を選べばいいの？

住宅ローンの金利について説明しました。

月々の支払額や総支払額は、実質金利が重要であること。また、金利の適用方法（金利タイプ）や返済方法によっても、月々の支払額や総支払額が変わってきます。

将来の金利がどのように変化するかはわかりませんし、最適なプランや返済方法もまた、お客様のライフプランや、リスクに対する考え方で異なってきます。

モコハウスでは、住宅ローンアドバイザーとファイナンシャルプランナーの資格を持つスタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせて、最適な住宅ローン選びをサポートさせていただきます。

お気軽にご相談ください。

関連リンク

• 住宅ローンの金利動向について
• 住宅ローン返済 元利均等と元金均等の違い どっちがお得？【金利上昇リスクを詳しく解説】
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