京都の不動産 モコハウスです。

2025年12月、日本の金融政策が大きな節目を迎えました。

2025年12月18日・19日に開催された金融政策決定会合において、日本銀行は政策金利を0.5%から0.75%程度に引き上げることを決定しました 。いよいよ本格的な「金利ある世界」が現実味を帯びてきています。

「これから家を買うのに、金利が上がるのは不安……」

「今変動金利で借りているけれど、返済額はどうなるの？」

と、心配されている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、確定した「事実」と今後の「予測」を整理し、2026年からの住宅ローン戦略をプロの視点でわかりやすく解説します。

金利の「新常態」：0.75%への利上げが意味するもの

日銀による今回の決定は、1990年代半ば以来、約30年ぶりの高水準となる利上げです 。

ここで注目すべきは、景気を熱しも冷やしもしない「中立金利」という考え方です 。大和総研などの分析では、名目の中立金利は1.0%〜2.5%の範囲にあると推計されています。

現在の0.75%という数字は、この中立金利の下限（1.0%）をまだ下回っており、金融環境は依然として緩和的であると評価できます。

ただし、経済が順調に推移すれば、金利は今後さらに「1.0%以上のレンジ」に向けて段階的に上がっていく可能性がある、というシナリオをリスク管理の基本線に置くべきでしょう。

市場では、メガバンクや地方銀行各行が、住宅ローン変動金利の基準となる「短期プライムレート（短プラ）」を0.25%程度引き上げる可能性が高いと見られており、2026年初頭より適用される見通しです。

「フラット35」の拡充と高騰する住宅価格への対応

一方で、高額な物件を検討中の方には追い風となる制度改正もあります。

住宅金融支援機構は、2026年4月から全期間固定金利ローン「フラット35」の融資限度額を、現行の8,000万円から1億2,000万円へ引き上げる方針を発表しました。

不動産経済研究所のデータによると、東京23区の新築マンション平均価格は1億2,420万円に達しており（2025年11月時点）、今回の拡充によって都心部などの高額物件でも「最後まで金利が変わらない安心」を手に入れやすくなります。

金利上昇局面における「変動」vs「固定」比較表

金利上昇が現実味を帯びる中、どちらの金利タイプを選ぶべきか、主要なポイントを整理しました。

※「未払利息」のリスクとは？

急激な金利上昇により、毎月の返済額を利息額が上回ってしまう現象です。

「返済しているのに元金がまったく減らない」という事態を避けるため、変動金利を選ぶ際は慎重なシミュレーションが欠かせません。

• 「未払利息」のリスクについてはこちら

立地と税制の重要な関係：レッドゾーンに注意

2026年度（令和8年度）の税制改正議論では、住宅ローン減税の要件見直しが注目されています。

特に、土砂災害特別警戒区域などの「災害危険区域（レッドゾーン）」に新築される住宅について、住宅ローン減税の対象から除外するという方向で議論が進められています。

これが実現すれば、災害リスクの高いエリアの不動産価値に対し、税制面から明確なディスカウント圧力がかかることになります。

【ご注意】 本内容は制度改正の検討段階にあるものであり、最終的な適用条件については今後の税制改正大綱や法令・通達を必ず確認する必要があります。

京都市内でも、山裾や川沿いなどハザードマップの確認は必須です。購入検討者にとって、ハザードマップの確認は今や経済的な損得に直結する重要事項と言えます。

【ケース別】2026年からの適応戦略

ケースA：これから購入する「堅実派」のあなた

• 戦略： 2026年4月以降に拡充される「フラット35」を活用し、金利をロックする。 借入額が大きい場合、中立金利レンジ（1.0%〜2.5%）への到達を見据えると、全期間固定金利は有力な選択肢となります。

• チェック： 契約前に自らハザードマップを確認し、レッドゾーンを避けることで、ローン減税の適用と将来の資産価値を確保しましょう。

ケースB：すでに変動金利で借りているあなた

• 戦略： 2026年初頭以降、銀行から届く「金利改定通知」を必ずチェックしてください。 短プラ連動型であれば、0.25%程度の上昇が想定されます。

• 対策： 預金金利も上昇傾向にありますが（普通預金0.3%〜、一部0.75%など）、ローンの利息負担増を抑えるためには、余裕資金を「期間短縮型繰り上げ返済」に充てることが有効です。 これにより、将来の利息負担と「未払利息リスク」を低減させることができます。

モコハウスからのメッセージ

2026年は、日本の住宅市場にとって「金利ある世界」への適応が本格化する年となります。

しかし、いたずらに不安がる必要はありません。正しい情報を知り、ご自身のライフプランに合わせた「根拠のある選択」をすることが大切です。

なお、政府は将来の住み替えを支援する仕組みとして、「残価設定型ローン」に対する公的関与（保険・保証スキーム等）も検討しています（現時点では検討段階の案です）。住宅は「所有」から「利用」へと、考え方が変わっていく過渡期にあります。

モコハウスでは、宅地建物取引士・FP・住宅ローンアドバイザーの資格を持つスタッフが、カフェのようなリラックスした空間でお客様の資金計画をサポートします。

金利のこと、土地の安全性のこと……。どんな小さな不安も、お気軽にご相談くださいね。

看板犬と一緒に、お待ちしております！

関連リンク

• マイホーム購入の新常識？　「残価設定型住宅ローン」を徹底解説！
• 住宅ローン金利の行方！　高市新首相の発言から読み解く日銀の金融政策と市場への影響
• 住宅ローン減税の期間延長、面積要件も緩和へ！
• お問い合わせ