京都の不動産 モコハウスです。

寒暖差の激しい今日この頃、皆様いかがお過ごしでしょうか？

さて、今回は昨年（2025年）の12月に書いたコラム：2026年「金利ある世界」の住宅ローン選び！　変動金利のリスクとフラット35拡充の活用術の「答え合わせ」と、2026年3月現在起きている最新の不動産・金利ニュースをもとにした新たな展望についてお話ししたいと思います。

昨年12月の予測、実際のところどうなった？

2025年12月、日本銀行が政策金利を0.50%から0.75%へと引き上げる「追加利上げ」を決定し、私たちは本格的な「金利ある世界」へと足を踏み入れました。当時のコラムで予測した内容が現在どうなっているのか、事実をもとに振り返ってみましょう。

1. 変動金利は予想以上のスピードで上昇へ

当時の予測では、日銀の利上げに伴い、住宅ローンの変動金利の指標となることが多い「短期プライムレート」が0.25%程度引き上げられるだろうとお伝えしていました。結果として、この方向性は概ね的中しています。

しかし、市場の想定を超える異例の動きがありました。

通常、既存の変動金利の見直しは4月基準で行われることが多いのですが、メガバンクの一部が4月を待たず、今年3月に先行して「新規借入向け」の変動金利を引き上げたのです。さらに驚きだったのは、日銀の利上げ幅（0.25%）と同程度、あるいはそれをやや上回る水準で引き上げた銀行もあることです。

これは単なるコストの転嫁ではなく、銀行側が長年の過度な金利引き下げ競争から脱却し、適正な収益を確保する方針へシフトした表れではないかと推測されます。

ネット銀行の一部（PayPay銀行など）では依然として0.6%台の低水準を維持しているものの、SBI新生銀行などでは段階的な引き上げが始まっています。メガバンクの動きを受けて、今後はネット銀行も全体的に適正なマージンを確保する水準へと収束していくと予想されます。

2. 固定金利と「フラット35」の逆転現象

10年固定金利などの基準となる国債利回りも急騰し、各行の固定金利も上昇しています。一方で、今年4月から制度改定により、条件によっては融資限度額が最大1億2,000万円まで拡充される予定の「フラット35」の方が、民間の10年固定金利よりも低くなるという「逆転現象」も発生しています。今後の追加利上げリスクを避けたい方にとって、フラット35はこれまで以上に有力な選択肢になるかもしれません。

3. 「残価設定型住宅ローン」の登場

車などで馴染みのある「残クレ」の住宅版が、国土交通省の主導による新保険制度のもと、いよいよ今年3月から導入に向けた環境整備が進んでいます。将来の残価を差し引くことで月々の返済負担を抑えられる仕組みは、物件価格が高騰する中で、若年層にとっての新たな選択肢になりそうです。

新たな不安要素……中東情勢とインフレの影

2026年に入り、住宅ローン市場に新たな波紋を投げかけているのが「中東情勢の緊迫化」による原油高です。

日本はエネルギーの多くを中東に依存しているため、原油価格の急騰は私たちの生活を直撃するインフレ要因となります。市場では、この物価高によって消費が冷え込む（スタグフレーション）ことを防ぐため、日銀が予定していた追加利上げを「一時停止（ホールド）」せざるを得ない可能性も浮上しているとのことです。

変動金利を利用されている方にとっては、金利上昇が一時的にストップするのは朗報に聞こえるかもしれません。しかし、インフレによる生活コストの増加という別の形での負担増が懸念されるため、手放しでは喜べない状況だと言えそうです。

住宅ローン金利は今後どうなる？

これから住宅購入を検討される方にとっては、「今は買い時なのか？」「変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきか？」という疑問が一番気になるところではないでしょうか。

金利上昇のニュースばかりが目立ちますが、インフレ傾向が続く場合、現金の価値が目減りし、実物資産である不動産を持つメリットも出てきます。また、金利の先行きを正確に予測することは、プロでも非常に難しいため、「誰もが正解となる唯一の選び方」は存在しない時代に入ったと言えます。

これからの不動産選びとローン戦略の展望

このような「金利上昇」と「インフレ」が混在する現在、不動産市場は「二極化・三極化」が進むと予測されています。

都心のブランドエリアや利便性の高い駅近の郊外エリアは底堅い需要を維持する一方で、駅から遠く、自家用車への依存度が高い（移動のエネルギーコストがかかる）エリアは、価格の下落トレンドが加速する恐れがあります。

さらに、電気代やガス代の高騰により、「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」などの高い省エネ性能を持つ住宅の資産価値がますます高まっていくと考えられます。

これからの時代は、単に金利の低い銀行を選ぶだけでなく、以下のような視点も大切になってくるでしょう。

• 「未払利息」のリスクを防ぐため、「元金均等返済」を選択肢に入れる
• 余裕資金を活用し、「期間短縮型繰り上げ返済」でリスクを減らす
• 将来のエネルギーコスト（光熱費）も見据えた「省エネ性能の高い物件」を選ぶ

先の見えない時代だからこそ、物件探しにとどまらない総合的なライフプランニングが重要です。

モコハウスのスタッフは、これらの専門知識とスキルで「お客さまのしあわせのお手伝い」をさせていただきます。最新の市場動向を踏まえ、お客様お一人おひとりに最適な選択ができるよう全力でサポートいたします。

ぜひ、美味しいコーヒーを飲みながら、これからの暮らしについてお話ししませんか？

皆様のご来店を、スタッフと看板犬一同、心よりお待ちしております！

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