京都の不動産 モコハウスです。

築年数が経過し、老朽化が気になる住宅にお住まいの方も多いのではないでしょうか？　愛着のある我が家ですが、老朽化による様々な問題が出てくることもあります。

例えば、

• 雨漏りやシロアリ被害
• 断熱性の低さによる光熱費の増加
• 耐震性の不安
• 間取りの不便さ

など、快適な暮らしを阻害する要因となることも。

このような悩みをお持ちの方は、住宅の建て替えを検討してみてはいかがでしょうか？

建て替えとは、古い家を解体し、新しい家を建てることです。 住み慣れた周辺環境はそのままに、最新の設備や技術を取り入れることができるので、より快適で安全な暮らしを実現できます。また、土地代はかからないので、費用を抑えることができます。

しかし、建て替えには、建ぺい率、容積率、セットバックなど、考慮すべき法令上の制限がいくつかあります。

建て替え前に確認すべきこと

建ぺい率と容積率

• 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合。
• 容積率：敷地面積に対する延床面積の割合。

これらの数値は地域によって異なります。伏見区の用途地域ごとの建ぺい率や容積率は、伏見区役所のホームページや都市計画課で確認できます。

例えば、「第一種低層住居専用地域」では、建ぺい率は50%、容積率は100%、高さ制限は10メートルまたは12メートルと定められています。 これは、敷地面積100㎡の場合、建築面積は最大50㎡まで、延床面積は最大100㎡まで建物を建てられるということです。

一方、「近隣商業地域」では建ぺい率80%、容積率300%、高さ制限20mと、数値が大きく異なります。

セットバック

セットバック とは、道路と建物の間に一定の空間を設けることです。これは、防災や日照確保などを目的としています。

隣接する道路幅によっては、セットバックにより、現在より建築面積が少なくなることがあります。 例えば、4メートル未満の道路に面している場合、セットバックが必要となり、建築可能な面積が現在より狭まる可能性があります。

再建築不可？

道路幅が4メートル未満の場合、セットバックによって再建築不可となるケースもあります。 これは、建ぺい率や容積率を満たすだけの建築面積を確保できなくなるためです。 建て替えを検討する際は、事前に道路幅を確認し、再建築が可能かどうかを調べるようにしましょう。

地区計画

伏見区の一部地域では、より詳細な規制を定めた地区計画が適用されます。例えば、桃山御陵周辺や伏見桃山町の一部などでは、景観に配慮した高さ制限や意匠規制があります。

その他の規制

上記に加え、道路斜線制限、北側斜線制限、日影規制など、さまざまな規制があります。

具体的な規制内容を調べるには

具体的な規制内容を知るためには、以下の方法で調べることをお勧めします。

1. 京都市都市計画情報等検索ポータルサイト:
   • このサイトでは、住所を入力することで、その土地の用途地域、地区計画、高さ制限などの情報を確認できます。
2. 伏見区役所建築指導課に問い合わせる:
   • 電話や窓口で、具体的な住所や計画内容を伝えて、規制内容を確認できます。
   • 伏見区役所建築指導課: 075-222-3620
   • 【受付時間】午前8時45分～11時30分、午後1時～3時

建て替え時の注意点

• 資金計画：建て替えには、解体費用、建築費用、引っ越し費用など、多額の費用が必要です。事前に資金計画を立て、無理のない予算で進めることが大切です。
• 仮住まい：建て替え期間中は、仮住まいが必要になります。仮住まいの確保や引っ越し費用も考慮しましょう。
• 近隣への配慮：解体工事や建築工事は、騒音や振動が発生する可能性があります。近隣住民への配慮を忘れずに行いましょう。

スケルトンリフォームという選択肢

完全な建て替えではなく、スケルトンリフォーム という選択肢もあります。スケルトンリフォームとは、建物の構造部分を残して、内装や設備をすべて新しくするリフォーム方法です。

スケルトンリフォームのメリット

• セットバックしなくてもよい：現在の構造を維持するので、セットバックなどの規制対象外となります。
• 費用を抑えられる：完全な建て替えに比べて、費用を抑えることができます。
• 工期が短い：完全な建て替えに比べて、工期が短くなります。
• 間取りを自由に変えられる：既存の構造を生かしながら、間取りを自由に変えられます。
• 構造躯体がしっかりしている場合は、新築よりも長持ちする可能性がある

建て替えかスケルトンリフォームか、どちらが良いかは、建物の状況やお客様の希望によって異なります。モコハウスでは、お客様の状況に合わせて、最適なプランをご提案させていただきます。お気軽にご相談ください。

注記

この記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法的アドバイスではありません。建ぺい率、容積率などの数値は目安であり、用途地域や地区計画により異なります。具体的な規制内容や建て替え計画については、専門家にご相談ください。

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• 京都市都市計画情報等 検索ポータルサイト
• 京都市都市計画局建築指導部建築指導課