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「マイナス金利が解除されたけど、住宅ローン金利ってこれからどうなるの？」

最近、お店にお越しになるお客さまから、このようなご質問をいただく機会が非常に増えました。長らく続いた超低金利時代が終わりを迎え、日本の金融市場は大きな転換期にあります。

マイホームの購入は、人生で最も大きな買い物の一つ。だからこそ、金利の動向は気になりますよね。実は今、住宅ローン金利は「変動金利」と「固定金利」で全く異なる動きを見せる「二極化」が進んでいるのです。

今回は、ファイナンシャルプランナーと住宅ローンアドバイザーの資格を持つプロの視点から、2025年6月時点の最新の金利動向と、これからの賢い住宅ローンの選び方について、分かりやすく解説していきます。

金利は上がっている？　下がっている？　現在の住宅ローン金利の状況

まず、現在の金利状況をみてみましょう。ひと言でいうと、「固定金利は上昇、変動金利は据え置き（一部では引き下げも）」という状況です。

• 変動金利：多くの銀行で金利を据え置き 日銀が政策金利を引き上げたにもかかわらず、多くの銀行では新規借り入れ向けの変動金利を据え置いています。メガバンクでは金利据え置きの動きが目立ち、ネット銀行の中にはPayPay銀行のように金利を引き下げたところさえあります。これは、銀行間の熾烈な顧客獲得競争が背景にあり、各銀行が利益を削ってでも「優遇幅」を拡大し、魅力的な金利を維持しようと努力している結果なのです。

• 固定金利：明確な上昇トレンド 変動金利とは対照的に、10年固定金利などの固定タイプは、ほぼ全ての金融機関で顕著に上昇しています。これは、住宅ローン固定金利の指標となる長期金利（10年物国債利回り）が上昇しているためで、市場の金利が直接的に反映されやすい仕組みだからです。全期間固定の代表格である「フラット35」の金利も、同様に上昇傾向が続いています。

どうして金利タイプによって動きが違うの？

この二極化は、それぞれの金利が決まる仕組みの違いから生じています。

• 変動金利は、日銀の政策金利をもとに各銀行が決める「短期プライムレート」に連動します。しかし、最終的にお客さまに適用される金利は、基準となる金利から「優遇幅」を引いて決まります。この「優遇幅」を銀行が調整することで、金利の急な上昇を抑えているのです。
• 固定金利は、市場が将来の経済をどう予測するかで決まる「長期金利」を主な参考に決定されます。日銀が金融政策の正常化を進める中で、将来の金利はもっと上がるだろうという市場の予測が、現在の固定金利を押し上げているのです。

今後の金利はどうなる？　専門家の予測

「じゃあ、これから金利はどうなっていくの？」という点が一番気になるところですよね。 専門家の間では、日銀による追加の利上げが2026年初頭までに行われるとの見方が大勢です。そうなると、変動金利も緩やかに上昇していく可能性が高いと考えられます。

• シナリオA（緩やかな上昇）：住宅ローンアナリストの塩澤氏は、経済への影響を考慮し、急激な利上げは考えにくく、変動金利は2026年末までに年0.9%〜1.0%程度まで上昇する可能性があると予測しています。
• シナリオB（少し強めの上昇）：みずほリサーチ＆テクノロジーズは、日本の「金利のある世界」への移行を反映し、変動金利が年1.27%を超える水準まで上昇する可能性も試算しています。

どちらのシナリオが現実になるかは断言できませんが、はっきりしているのは「金利は今後、下がるよりも上がる可能性の方が高い」ということです。このように、上昇リスクと下降リスクが均等ではない状況を（専門的な言葉で『リスクの非対称性』と言います）、まずはしっかり理解しておくことが重要です。

あなたに合うのはどっち？　変動金利と固定金利の賢い選び方

この状況を踏まえて、どちらの金利タイプを選べば良いのでしょうか？　ライフプランやリスクの考え方によって、最適な選択は異なります。

変動金利を検討すべき方

• 返済能力に余裕がある、自己資金が豊富な方：将来、金利が上昇して返済額が増えても、家計に影響が少ない方。
• 借入額が少ない、または短期で返済予定の方：金利上昇の影響を受ける期間が短い、または影響額そのものが小さい方。
• 常に金利動向をチェックし、いざとなれば固定金利への借り換えや繰り上げ返済ができる方。

固定金利を強く検討すべき方

• 返済の安定性を最優先したい方：子どもの教育費など、将来のライフプランをしっかり立てたい方 。
• 予算に余裕がなく、返済額の増加が心配な方：特に初めて住宅を購入される方。
• 金融市場の動向に一喜一憂せず、精神的な安心感を重視したい方。

変動金利を選ぶなら知っておきたい「隠れたリスク」

変動金利には、返済額の急な増加を抑えるための「5年ルール」や「125%ルール」という仕組みがあります 。一見安心なルールに思えますが、注意が必要です。

もし金利が大幅に上昇すると、毎月の返済額だけでは利息分も支払えなくなり、支払いきれなかった利息が「未払い利息」として積み上がってしまう可能性があります 。これは、毎月返済しているのに元金が全く減らない……どころか、増えてしまうという恐ろしい事態を招きかねません。

変動金利を選ぶ場合は、こうしたリスクを正しく理解し、金利が上がった場合を想定してシミュレーションしておくことが不可欠です。

まとめ：金利上昇時代を乗り切るために

長かった低金利時代は終わり、これからの住宅ローン選びは、これまで以上に情報収集と計画性が重要になります。大切なのは、金利の表面的な低さだけで判断するのではなく、ご自身のライフプランやリスク許容度をしっかりと見極めることです。

私たちモコハウスは、宅地建物取引士やファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーの資格を持つスタッフが、不動産選びはもちろん、お客さま一人ひとりのライフプランに寄り添った資金計画のご相談まで、トータルでサポートさせていただきます。

お洒落な雑貨屋さんのようなカフェ風の店内で、リラックスしながら将来のお金のこと、お家のことを一緒に考えてみませんか？　看板犬と一緒にお待ちしておりますので、どうぞお気軽にお立ち寄りください。

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