京都の不動産 モコハウスです。

ご実家などを相続されたものの、遠方にお住まいで手付かずになっている古い民家はありませんか？

あるいは、「いつか使うかもしれない」と、誰も住まない状態のまま放置している空き家はないでしょうか。

モコハウスにも、空き家の管理や売却について、ご相談いただくケースが増えています。

長期間、適切な管理をせずに空き家を放置していると、行政からの「勧告」をトリガーとして、翌年度から固定資産税が最大で6倍に跳ね上がります。

場合によっては行政によって強制的に解体され、その費用を全額請求されるという、非常に厳しいリスクに直面する可能性があることをご存じでしょうか？

特に2023年12月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下「空き家法」）の改正により、このリスクは大きく拡大しています。

本日は、この改正のポイントと、空き家所有者が取るべき対策について、専門家の視点から詳しく解説します。

1. 「特定空家等」に加え、「管理不全空家等」が新たにリスク対象に

従来の空き家対策は、倒壊寸前など、既に危険性が顕在化した「特定空家等」が中心でした。

しかし、2023年の法改正で、「管理不全空家等」という新しい類型が導入されました。

これは、倒壊などの深刻な事態に至る一歩手前の状態にある空き家を指し、「適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態」と定義されています。

この類型が新設されたことにより、自治体は、建物が倒壊寸前となるなどの深刻な事態を待つことなく、管理が行き届いていない状態の物件に対して早期に「助言・指導」、さらには「勧告」を行うことができるようになったのです。

2. 「勧告」により固定資産税は最大6倍に！

空き家法に基づく行政の措置は、「助言・指導」から始まり、「勧告」「命令」へと段階的にエスカレートします。

この中で、所有者にとって経済的に重大な転換点となるのが「勧告」の段階です。

• 住宅用地特例の解除がトリガー：現在、住宅が建つ土地には、固定資産税の課税標準を最大で1/6に軽減する「住宅用地の特例」が適用されています。
• 「勧告」により特例が解除される：この特例は、「特定空家等」または「管理不全空家等」のいずれであっても、自治体から「勧告」を受けた時点で解除されてしまいます。勧告を受けた土地は、更地と同様の課税標準（価格の100%）が適用されます。
• 税額が増加するタイミング：ただし、固定資産税は毎年1月1日の賦課期日時点の状況で課税されます。 そのため、「勧告」が発せられた年ではなく、勧告後、翌年の1月1日を迎えた時点から、税額が増加します。特に小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）の場合、固定資産税額は理論上、最大で6倍に引き上げられることになります。

この「勧告」を受けても、翌年の賦課期日（1月1日）までに改善・解体等の措置を講じることで、特例解除の適用を回避することが可能です。

しかし、この期限を過ぎれば、税負担は一気に跳ね上がります。

3. 最悪のケースは「強制解体と費用請求」

「勧告」を無視し、その後に出される「命令」にも従わない場合、自治体は最終的に「代執行」による強制解体に踏み切ることができます。

この代執行に要した費用は、すべて空き家の所有者が負担する原則が適用されます。

もし所有者がこの費用（数百万円規模になることも多い）を納付しない（滞納する）場合、自治体は強制徴収を行うことができます。

この強制徴収は、地方税の滞納処分と同様の強力な執行力を持ち、当該空き家・土地の売却益のみならず、所有者の他の財産（預金、給与、その他の不動産）に対しても差し押さえが可能となります。

代執行に関わるリスクは、当該空き家だけでなく、所有者全体の資産に及ぶことを意味しています。

4. 放置リスクを避けるための対策

ご実家など、相続した大切な資産を「負の資産」にしないためにも、以下の対策を早期にご検討ください。

1. 予防的管理の徹底： 特定空家等や管理不全空家等に認定されないよう、日頃からの適切な管理が極めて重要です。建物の損傷、衛生的な問題（ゴミ、害虫）、植栽の放置といったリスクを定期的に点検しましょう。自己管理が難しい場合は、プロの事業者への管理委託も現実的なリスク低減策です。
2. 行政指導への迅速な対応： 市町村から「助言や指導」の通知が届いたら、それは税金6倍のリスクへの「警告」です。このもっとも初期の段階で改善措置を講じれば、勧告への移行と、それに伴う税特例解除という最悪の事態を回避できます。
3. 抜本的なリスク回避策の検討： 管理や活用が困難な場合は、固定資産税が6倍になる賦課期日を迎える前に、売却や賃貸、地域ニーズに合わせた活用といった抜本的な処分策を速やかに検討することが、経済的合理性を保つ上で極めて重要です。

5. まとめ：空き家を「負の資産」にしないために

2023年の空き家法改正は、単に危険な空き家を減らすだけでなく、管理不全の空き家すべてに対して、所有者に「管理コスト」を意識させ、「活用」または「処分」を促すための経済的ペナルティを組み込んだものです。

親から受け継いだ大切な不動産を、高額な税金や解体費用の請求という「負の資産」にしないためには、「行政からの通知が届く前に手を打つ」ことが何よりも重要です。

地域ニーズに精通し、税金や相続の知識を併せ持つ専門家に相談し、ご自身のライフプランに合った最適な空き家対策を、なるべく早く決定することが求められています。

モコハウスは、「お洒落な雑貨屋さん」のような雰囲気で、お客様がリラックスできる空間作りを大切にしています。

不動産取引は人生の中でも大きな決断です。

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーの有資格者である2名のスタッフが、「ライフプラン」から「不動産活用」、「売買」、「相続」まで、専門知識とスキルでお客さまの幸せのお手伝いをさせていただきます。

空き家に関するご不安、不動産活用、売却のご相談は、ぜひモコハウスにお越しください！

看板犬もお待ちしております♡

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